我们对于房价的预判常常会有这个或者那个问题，或者叫做视觉缺损，结果和真实的房价有很大差异。房价的趋势无非是涨或者跌。

有人坚持认为涨。他的理由很简单，我们的物料成本在涨，人工在涨，其结果房价只能涨。貌似很有道理的背后，忘记计算构成房价最主要的成本，土地价格。

有人认为是跌，人口因素，经济和收入因素。接下来进城的人是减少还是增多。接下来城市人口是继续扩张还是平稳。有人说二孩促进住房消费，有人说二孩太少不足以形成分量。

我一直说，楼市是政策市，它不是一个简单的二级市场。政策的驱动作用是明显的。比如最近的租售同权政策，怎能解读。政策看到了一种什么样的情况，才会有这样的应对。对这项政策的误读同样导致房价的误判。

我们说，从城市化进程开始之初，每个中心城市的人口都快速的增加。中心城市周边的地区，那些80年代的万元户，先富起来的一部分，都开始进城，就业在中心城市的年轻人，带着家庭三代也进入中心城市。钱少的，会卖掉当地的房子，大家庭一起投奔大城市。经过十几年的迁徙，但凡有些钱的或者能在城里谋生能力交强的，都进城了。那么现在还没进城的人，经济质量如何呢。当租售同权政策出来的时候，我想是看到了这部分人群了。

所以有公租房廉租房的出现。当然个人租房市场也构成一个主要成分。买得起就买，买不起就租。在城里能找到钱，在农村很难找到钱。也就是不管有没有钱，经济和社会发展到这一步，城市化和农村化之间的不同就出现了。这个你怎么判定怎么看。

第二是土地价格和房产税。一直以来到现在为止，都是按照土地招拍挂来获得地方发展资金都土地供应政策，要面对以房产税作为地方政府资金来源的转变。在这个转变中，我们固有的对房屋成本的考虑是不是还会继续正确。双重征税的可能性总是不存在吧。刨除土地成本，也就是土地楼板价，房屋的建造成本，那就是个零头了。

那么房价怎么走，怎么看。

中心城市，人口聚集效果明显的城市，房价坚挺和上扬，中小城市，人口聚集效果不明显的，或者人口离去明显的，除了下跌还能怎么办。所以房价涨不涨，看你在哪里。

第二是，进来的人比你强还是弱。更弱的人，来了也只能停留在租赁市场，并不会影响房价，比你强的人进来多了，他们会用更高的价格，让你交出房租。

第三是政策的情况。政策怎么走。地方政府发展当地越积极的，经济能力越好的，房价，你想它降就降